Reformas en Zarautz: tasas de 2025, ICIO del 5 % y una vivienda en la costa

Lo que cuesta de verdad empezar una obra en Zarautz

Antes de pagar a nadie por la reforma, el ayuntamiento cobra dos cosas distintas. Las ordenanzas fiscales de 2025, que son las últimas que hemos podido leer, las fijan así:

Un ejemplo para hacerse una idea: con una obra de 15.000 euros, el ICIO son 750 euros y la tasa, 23,75 o 47,49 según la vía. El impuesto pesa mucho más que la tasa, y es el que conviene tener en el presupuesto desde el principio. Es un cálculo nuestro con los datos de la ordenanza, no una liquidación.

Hay dos cosas que no sabemos. La primera es qué obras de vivienda van por enterado y cuáles por licencia: la tabla distingue las dos vías, pero la lista no está en lo que hemos leído, así que pregúntalo en el ayuntamiento antes de empezar y guarda la respuesta. La segunda es el importe exacto de 2026: no hemos podido abrir esa ordenanza. En la guía de licencia o comunicación previa se explica por qué cada municipio vasco decide lo suyo: la Ley 2/2006 deja a las ordenanzas sustituir la licencia por una comunicación en obras de escasa entidad técnica que no necesitan proyecto (art. 207.5).

¿Cómo se rebaja el ICIO en Zarautz?

La ordenanza de 2025 recoge tres bonificaciones que importan a una reforma de vivienda:

La de los edificios catalogados la concede el Pleno por declaración, de modo que no se aplica sola. Y, como en otros ayuntamientos de Gipuzkoa, las bonificaciones se piden: si no lo haces, se te liquida el 5 %. A diferencia de Irun o Arrasate, la ordenanza de Zarautz que hemos leído no tiene una bonificación propia por mejorar la etiqueta energética del edificio; para eso queda la deducción foral del IRPF, que se explica más abajo. Compara con otros municipios en la guía del ICIO y sus bonificaciones.

Una villa de costa: el 20,8 % de las viviendas no son residencia principal

Zarautz tenía 23.496 habitantes a 1-1-2025 (INE) y es el municipio mayor de la comarca Urola Kosta. Su casco está a 7 metros sobre el nivel del mar (IGN) y tiene costa en su término municipal. Los datos de vivienda de Eustat a 1-1-2024 son estos:

• 11.975 viviendas familiares, de las que 9.482 son residencia principal y 2.493 no lo son. Eustat no las separa aquí entre segunda residencia y vivienda vacía, así que la cifra mezcla ambas: el 20,8 % del parque.
• Antigüedad media de 45,7 años, frente a 49,9 de la media de Gipuzkoa, y 88,4 metros cuadrados útiles de media (87,1 en Gipuzkoa).
• 1.530 viviendas sin ascensor, el 12,8 %, la mitad que el 26,9 % del conjunto de Gipuzkoa.
• 1.503 edificios de viviendas en el censo de 2021, de los que el 59,1 % es anterior a 1981 y el 17,2 %, anterior a 1961 (Gipuzkoa: 60,6 % y 27,1 %).

Lo más propio de Zarautz es el reparto: 629 edificios (el 41,8 %) se construyeron entre 1961 y 1980 y otros 374 entre 1991 y 2000; los de antes de 1941 son solo 120. Que tantas viviendas no sean residencia principal tiene una consecuencia práctica: en una comunidad con varias casas cerradas buena parte del año, conviene fijar en el presupuesto quién abre la puerta al gremio y cuándo.

No hemos encontrado una fuente oficial que cuantifique la humedad o la sal del aire en las viviendas de la costa guipuzcoana, así que no afirmamos nada al respecto: si una pared o una carpintería exterior te da problemas, que el profesional te explique la causa por escrito en el presupuesto.

Qué se busca de Zarautz y qué pasa en cada caso

El Planificador de Google (España, 6-11-2026) da volúmenes pequeños pero concretos para el municipio, por mes: electricistas zarautz, 90; toldos zarautz, 90; fontaneros zarautz, 70; carpintería, 30; cocinas, 30; reformas, 20; ventanas, 20. Ni «licencia obras zarautz» ni «ayudas rehabilitación zarautz» llegan a registrar búsquedas, pero son las dudas que más dinero mueven.

• Toldos y persianas. Es la segunda búsqueda con más volumen. El rango nacional de Habitissimo para instalar un toldo va de 100 a 1.000 euros (página de 16-9-2026). No es un precio de Zarautz. Hay más en la página de toldos y persianas.
• Ventanas. Rango nacional para una ventana de PVC colocada: 200 a 600 euros por ventana (Habitissimo, 16-9-2026). Cambiar la carpintería exterior modifica la fachada: pregunta en el ayuntamiento qué vía le toca.
• Electricidad y fontanería. Son las dos búsquedas de reparación con más volumen. Tienes las páginas de electricistas y fontaneros, con rangos nacionales.
• Cocinas. Hay una página con precios y qué comprobar antes de arrancar: cocinas.

ITE y deducción de la Diputación

La inspección técnica de edificios es obligatoria en edificios residenciales de más de 50 años y se repite cada 10 (Decreto 117/2018). Casi el 60 % de los edificios de Zarautz es de antes de 1981, así que muchos están en esa franja o se acercan a ella. Tienes el procedimiento y las multas, de 3.001 a 20.000 euros por no tenerla, en la guía de la ITE y las fachadas.

Si la obra mejora la eficiencia de tu vivienda habitual o arrendada, la Norma Foral 1/2025 de Gipuzkoa permite deducir un 15 % de lo pagado, con una base máxima de 20.000 euros al año, en obras como la aerotermia, la fotovoltaica de autoconsumo o un proyecto que reduzca al menos un 30 % el consumo de energía primaria no renovable o alcance la etiqueta A o B. No vale para equipos que usen combustibles fósiles. Los detalles y los otros supuestos están en la guía de IRPF e IVA en reformas.

Lo que conviene llevar listo

1. La descripción exacta de la obra. Sin ella nadie te da un precio y el ayuntamiento no puede decirte qué vía corresponde.
2. El presupuesto con el coste sin IVA, porque de él salen el ICIO y la tasa.
3. Si tu casa es segunda residencia, las fechas en las que habrá alguien para abrir y recibir material.
4. Si hay catalogación o barreras, dilo desde el principio: son las dos bonificaciones que más cambian el coste.
5. Fotografías del estado actual.

Somos intermediarios: no ejecutamos obras. Si quieres presupuestos de empresas de la zona, el botón de abajo te lleva a Habitissimo para pedirlos gratis y sin compromiso.

Redacción de Reformas en Gipuzkoa. Datos consultados el 6-11-2026; las ordenanzas pueden cambiar.