Reformar un piso en Eibar: cuesta, edificios viejos y ayudas

Edificios de 58,6 años de media: lo que hay detrás de la pared

Antes de hablar de trámites conviene saber con qué te vas a encontrar. Según Eustat, las viviendas familiares de Eibar tenían a 1-1-2024 una antigüedad media de 58,6 años; la media de Gipuzkoa es de 49,9. De los 1.197 edificios de viviendas del censo de 2021, el 83,8 % es anterior a 1981 y el 52,8 %, anterior a 1961; en el conjunto de Gipuzkoa son el 60,6 % y el 27,1 %.

El grueso se levantó entre 1941 y 1960 (448 edificios, algo más de uno de cada tres). Esa es la época que hay detrás de las paredes cuando se abre un baño o se cambia una cocina: instalaciones de hace décadas que pueden no aguantar una reforma sin ser renovadas. Por eso, si pides presupuesto, pide que diga por escrito qué incluye de tuberías, desagües y cableado y qué no.

La superficie útil media es de 76,9 metros cuadrados y la ciudad tiene 27.484 habitantes (INE, 1-1-2025). Su núcleo está a 131 metros de altitud (IGN, vía Diputación); es interior, sin costa.

¿Se puede reformar sin licencia en Eibar?

Sí, en lo pequeño. El ayuntamiento tiene un comunicado de obra menor para viviendas, y su ficha enumera con precisión qué entra:

• cambiar sanitarios de baño y cocina, sin tocar las instalaciones eléctricas, de saneamiento ni de gas;
• cambiar puertas sin modificar los huecos;
• cambiar la calefacción sin tocar esas instalaciones;
• picar, raseo y pintura de tabiques y techos;
• cambiar pavimentos (sin recrecido), falsos techos y revestimientos.

Las condiciones son estrictas: la obra debe ser íntegramente interior, sin afectar a elementos estructurales ni cambiar aberturas, paredes o techos, y sin alterar la distribución. Se presenta el impreso y el presupuesto de la obra. Si hace falta andamio, grúa, polea o subir materiales por la fachada, eso va con licencia aparte, y el contenedor en la calle se pide a la Policía Municipal. La ficha no indica plazos ni tasas.

La Ley 2/2006 vasca explica por qué esto cambia de un pueblo a otro: su artículo 207.5 deja que cada ordenanza municipal sustituya la licencia por comunicación en obras de escasa entidad que no requieren proyecto. Para ver cómo se reparte en otros municipios, está la guía de licencia o comunicación previa.

Persianas, ventanas y fachada: aquí sí hay licencia

Las obras de fachada, las ventanas y las tuberías van por la licencia de obra menor, que según la web municipal pide un presupuesto detallado y una foto de la fachada. Esa ficha no se pudo abrir completa, así que no se citan plazos ni tasas: confírmalos en el ayuntamiento antes de empezar. Quien instale persianas o toldos y tenga que sacar andamio, también.

«Persianas Eibar» es una de las búsquedas más repetidas de la ciudad, junto con fontaneros y electricistas, y ahí el trámite se suele olvidar. Tienes la página de toldos y persianas para pedir presupuesto.

ICIO: 5 %, también en las obras comunicadas

El ICIO de Eibar es del 5 % según el anexo de la ordenanza fiscal (Pleno de 27-9-2024, BOG nº 229 de 27-11-2024, en vigor desde el 1-1-2025). La base es la norma foral de Gipuzkoa 15/1989, y cada ayuntamiento fija tipo y bonificaciones.

Dos diferencias con otros municipios cercanos: en la ordenanza consultada no figura una bonificación por etiqueta energética A o B ni un tipo reducido para fachadas, y la del 60 % se aplica sin que haya que pedirla. Si crees que tu obra encaja en otro supuesto, pregunta en la oficina de Hacienda municipal; no podemos asegurarlo. Más contexto en la guía del ICIO.

La ayuda nueva: portales y fachadas, sin importe publicado

El 4 de noviembre de 2026, el ayuntamiento anunció una convocatoria de subvenciones para comunidades de propietarios, para mejorar la accesibilidad (acceso a los portales) y rehabilitar fachadas. La nota no da el importe ni el plazo y remite a la web municipal. Es decir: existe y es muy reciente, pero no se puede decir todavía cuánto paga ni hasta cuándo. Si tu comunidad la quiere, entra cuanto antes en la web del ayuntamiento y no empieces la obra sin leer las bases.

No es una ayuda para un piso suelto. Para el resto de líneas del Gobierno Vasco, la guía de ayudas a la rehabilitación explica lo que sí se pudo verificar.

Portales, ascensores e ITE

Con un 19,0 % de viviendas sin ascensor (2.583 de 13.613, Eustat 2024; en Gipuzkoa el 26,9 %), el problema de Eibar no es tanto el hueco como el mantenimiento. La normativa vasca (Decreto 5/2014) fija revisiones de mantenimiento cada mes, y el Real Decreto 355/2024 pide inspección periódica al menos cada 6 años en un portal pequeño, cada 4 en edificios de más de veinte viviendas o más de cuatro plantas servidas. La responsabilidad de solicitarlas es del propietario.

La ITE se exige a los edificios residenciales de más de 50 años y se repite cada 10 (Decreto 117/2018), con multa de 3.001 a 20.000 euros por no tenerla. Con el parque de Eibar, a muchas comunidades les toca ya. Procedimiento en la guía de la ITE y las fachadas.

Cuánto cuesta: lo que sí hay con fuente

No hay cifras publicadas solo de Eibar. Lo que hay: pintar un piso, entre 5 y 8 euros por metro cuadrado en la fila de Guipúzcoa de Habitissimo (16-9-2026), y la hora de un fontanero, de 20 a 35 euros (rango nacional, Habitissimo, 3-11-2026). Son referencias, no un precio, y en un edificio de 1950 el presupuesto depende de lo que se encuentre. Te interesan fontaneros, electricistas y pintores.

Una deducción de la Diputación

Quien tributa en Gipuzkoa puede deducir el 15 % de lo pagado en obras de eficiencia energética en vivienda habitual o arrendada, con base máxima anual de 20.000 euros (Norma Foral 1/2025, de 9 de mayo). Exige certificados de eficiencia energética de antes y después, y no vale para instalaciones con combustibles fósiles. Detalles en la guía de IRPF e IVA.

Antes de pedir presupuesto

1. Di si la obra toca instalaciones, huecos o fachada: decide si basta el comunicado o hace falta licencia.
2. Indica el año del edificio y si tiene la ITE.
3. Pide el presupuesto desglosado y sin IVA, que es lo que facilita el trámite.
4. Manda fotografías del estado actual.

Eibar forma parte de la comarca de Debabarrena. Somos intermediarios: te ponemos en contacto con empresas del oficio a través de Habitissimo, sin hacer las obras nosotros.

Redacción de Reformas en Gipuzkoa.