Reformas en Donostia/San Sebastián: qué permiso pide cada obra y qué ayudas hay

¿Qué obras de tu piso de Donostia no piden licencia?

Lo primero que sorprende a quien viene de otros municipios es que Donostia no ofrece comunicación previa para obras en vivienda. Irun o Eibar sí tienen ese atajo; aquí la página de obras del Ayuntamiento reparte las reformas en cuatro escalones, y el primero es el que no pide nada:

La página no lleva fecha, así que antes de contratar conviene comprobar en la sede electrónica que el escalón de tu obra sigue siendo el mismo. Las diferencias entre municipios están en la guía de licencia o comunicación previa.

Obra menor exprés: lo que hay que presentar y lo que cuesta

Es el escalón que más afecta a quien reforma un piso y cambia la carpintería o mueve un tabique. La ficha del Ayuntamiento la define como la obra menor que no necesita proyecto técnico y pide:

1. Memoria de la obra.
2. Planos a escala 1:50 del estado actual y del reformado.
3. Presupuesto detallado.
4. Fotografías de la carpintería de fachada y de la cubierta.

El plazo legal es de tres meses con silencio positivo, aunque la ficha da como plazo estimado «en el momento». En cuanto al coste, dice: «en general, el 5 % sobre el presupuesto», sin separar ICIO y tasa. Ojo: la propia ficha cita un anexo del ICIO de 2017 y otro de tasas de 2021, así que está desfasada y no podemos confirmarte el porcentaje exacto del ICIO de Donostia; pídelo a Urbanismo antes de hacer números.

Sobre la tasa, una versión de 2025 de la ordenanza recogía una exención para obras menores con coste real inferior a 3.606 euros. No hemos podido leer la ordenanza vigente entera: trátalo como pista, no como derecho.

Si hay proyecto: obra menor en edificios residenciales

Cambiar de sitio el baño o la cocina, abrir un hueco o rehabilitar la fachada va por la licencia de obra menor en edificios residenciales, con proyecto técnico a nivel de ejecución, estudio básico de seguridad y salud y plan de gestión de residuos. La ficha estima 21 días y fija un máximo legal de tres meses, también con silencio positivo.

Si tocas fachada, cubierta o terraza, tienes que justificar además la Ordenanza Municipal de Eficiencia Energética en la Edificación, aprobada por el Pleno el 8-02-2021 y en vigor desde el 24-02-2021, que sustituyó a la de 2009. En la obra mayor el silencio ya no siempre es positivo: es negativo en obra nueva, parcelación, segregación, movimiento de tierras, casas prefabricadas y tala, y después hay que pedir la licencia de primera utilización.

Bonificaciones del ICIO que sí están confirmadas

El ICIO es el impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras. Aunque el tipo general no esté confirmado, las bonificaciones de la ordenanza fiscal aprobada por el Pleno el 26-09-2024 (BOG nº 238, 11-12-2024) sí:

La clase B se queda aquí en el 80 %, y otros municipios de la provincia fijan escalas distintas. La guía del ICIO las compara.

Ayudas: Etxegintza existe, pero hoy no hay convocatoria

La rehabilitación la gestiona Donostiako Etxegintza. A 6-11-2026 la página municipal de ayudas dice que «actualmente no hay convocatorias abiertas» y solo enlaza la de 2022, sin que sepamos si fue la última. Lo que cubría esa convocatoria da idea de lo que puede volver: en elementos comunes, el 20 % del gasto sin IVA en accesibilidad (hasta 20.000 euros) y el 20 % en obras requeridas por la ITE (hasta 10.000). Exigía edificio de más de 10 años, y no empezar la obra antes de la concesión provisional.

Si tu comunidad está pensando en un ascensor o en reparar la fachada, vigila la web municipal antes de adjudicar la obra. Otras vías están en la guía de ayudas a la rehabilitación.

Un parque de viviendas con medio siglo de edad

Donostia/San Sebastián tiene 189.866 habitantes (INE, 1-1-2025). Los datos de Eustat dibujan lo que te vas a encontrar al abrir una pared:

• Viviendas familiares: 95.264 a 1-1-2024. La antigüedad media es de 54,8 años, entre las más altas de los municipios grandes de Gipuzkoa, y la superficie útil media, de 85,8 metros cuadrados.
• Edificios de viviendas: 10.776 en el censo de 2021. El 59,6 % es anterior a 1981 y el 33,2 %, anterior a 1961. Hay 767 edificios de antes de 1900 y 1.177 de 1901 a 1940.
• Los años 60 y 70: 2.842 edificios (1.493 y 1.349), un cuarto del total, construidos cuando las instalaciones de la época ya tienen décadas.
• Sin ascensor: 18.137 viviendas, el 19,0 %. Son los edificios a los que van dirigidas las ayudas de accesibilidad.
• Segunda residencia o vacías: 15.380 viviendas no son residencia principal.

Con tantos edificios de más de 50 años, la ITE pesa: el Gobierno Vasco la exige a los residenciales con más de 50 años y se repite cada 10, y no tenerla supone una multa de 3.001 a 20.000 euros. Está explicada en la guía de ITE y fachadas.

Qué se busca aquí y cómo pedir presupuesto

La gente de la ciudad busca por oficio antes que por «reforma»: fontaneros y electricistas encabezan las búsquedas, con pintores, toldos y cocinas detrás. Sobre el nombre, se usan las dos formas, «Donostia» y «San Sebastián», y la primera gana. Entre los barrios aparecen sobre todo las cocinas en Gros.

• Fontaneros, electricistas y pintores para arreglos y acabados.
• Cocinas y reforma integral para obras con licencia con proyecto.
• Toldos y persianas: en la Parte Vieja, consulta antes con Urbanismo, porque la fachada está protegida y no hemos podido confirmar el plan vigente.

Los precios por hora o por obra que circulan son casi todos nacionales. Para Gipuzkoa solo hay dos filas locales en Habitissimo: pintar un piso, de 5 a 8 euros por metro cuadrado, y cambiar la bañera por una ducha, de 800 a 2.000 euros. Una cocina entera, en cambio, va de 2.500 a 18.000 euros en toda España y no es una cifra de Donostia. Más en la guía de cuánto cuesta reformar.

Una deducción de la Diputación para obras de eficiencia

Como residente en Gipuzkoa, la Norma Foral 1/2025, de 9 de mayo, incorpora a tu IRPF una deducción del 15 % de lo pagado en obras de eficiencia energética de la vivienda, con base máxima anual de 20.000 euros. Pide certificados de eficiencia energética de antes y después y las facturas. El detalle, en la guía de IRPF e IVA.

Nuestro papel

Somos un servicio de intermediación: no ejecutamos obras. Te ayudamos a pedir presupuestos gratis a empresas del oficio a través de Habitissimo, y no sustituimos la consulta con el Ayuntamiento. Las cifras van con su fuente y su fecha de consulta; lo que no hemos podido comprobar lo decimos.

Redacción de Reformas en Gipuzkoa